¿DEBEN VALORARSE, EN LOS IMPUESTOS LOCALES, LOS BIENES INMUEBLES CONFORME A SU VALOR CATASTRAL?

En relación con los impuestos locales que inciden sobre los bienes inmuebles uno de los problemas que mayores controversias ha suscitado ha sido la de su rigidez en la forma de determinar su base imponible, por la escasa flexibilidad en la adaptación del valor catastral a la realidad del mercado, planteándose así el tema de la actualización del valor catastral o su sustitución por otro valor que refleje el comportamiento del mercado

En épocas pasadas, antes de que estallase la “burbuja inmobiliaria”, era ésta una cuestión estrella, habida cuenta que los valores catastrales, que son estáticos a corto y medio plazo, estaban, en casi todos los casos, muy alejados de los dinámicos de mercado, a pesar de que sobre aquellos se practicasen actualizaciones mediante la aplicación de los coeficientes que, en su caso, se establecen por las Leyes anuales de Presupuestos Generales del Estado.

Esto constituía un evidente perjuicio para los Ayuntamientos, que así obtenían menor recaudación del IBI, y también en el IIVTN, ya que para determinar la base imponible de una operación sujeta a este último impuesto la normativa se remite a la base imponible de aquel (que está constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles), lo que determina que el incremento de valor que se pretende gravar en el IIVTNU no se corresponda con el que procedería en atención al valor real del inmueble en el momento del devengo.

Ante ello, en el deseo de incrementar la recaudación -y partiendo del hecho evidente de que el concepto de valor de mercado es un concepto jurídico indeterminado, por lo que la concreción del mismo para cada bien o derecho es una cuestión compleja, que justifica que la Administración tributaria tenga atribuida por el art. 57 LGT la posibilidad de comprobar, demostrando la realidad que el ejercicio de esta potestad es uno de los aspectos en los que el sistema tributario produce más conflictos- se han propuesto diversos métodos para una utilización de sistemas objetivados de valoración del valor de mercado.

Entre ellos el de la elaboración de tablas de precios de mercado, basándose en lo que sucede en el ámbito del ITPAJD y el ISD, que utilizan este sistema respecto a los medios de transporte usados, o a lo que pusieron en práctica distintas Comunidades Autónomas, que desarrollaron también para los inmuebles, y asimismo en la órbita de estos dos impuestos, algo similar, pretendiendo con ello objetivar los valores de los inmuebles a efectos de su tributación en los dos impuestos citados.

La idea no es mala, pero presenta un problema aplicada a los impuestos locales, que es el de la complicación de la gestión del IBI y del IIVTNU, toda vez que los valores de mercado resultante de estos sistemas objetivados de valoración pueden ser objeto de impugnación, lo que originaría problemas a los Ayuntamientos, frente a lo que ocurre con el valor catastral, que solo puede impugnarse en el marco de los procedimientos de valoración catastrales, cuando el Catastro notifica el resultado de un procedimiento de valoración, pero no así cuando lo que está en juego es la liquidación del impuesto local en que dicho valor se aplique.

Y en segundo término también se ha propuesto, con el aval incluso de la Federación Española de Municipios y provincias ( FEMP),  que se utilizase a estos fines el que se ha dado en denominar valor catastral referenciado, aduciendo que era fácil obtener el mismo, sin que ello supusiese excesivos trastornos burocráticos, habida cuenta que obtener este valor no presenta problemas, ya que desde que el Real Decreto 1552/2004, de 25 de junio, atribuyó a la Dirección General del Catastro la responsabilidad de mantener el Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario (OCMI) se han desarrollado los estudios para disponer en la base de datos del Catastro, además del valor catastral de los inmuebles, de una estimación razonada y actualizada de su valor de mercado.

Entiendo que, efectivamente, no existen problemas técnicos que impidan contar en tiempo oportuno con este valor de referencia, y que, por tanto, su empleo podría ser, como ha propuesto un sector doctrinal, una alternativa más satisfactoria para los Ayuntamientos, desde la óptica de la recaudación, que la utilización del valor catastral.

No obstante, hay que ser realistas. En los momentos presentes estamos fuertemente condicionados por la crisis económica, y no podemos seguir manteniendo las mismas ideas que pudieron ser válidas y eficaces en tiempos de bonanza económica, de fuerte dinamismo del sector inmobiliario.

Hoy las cosas han cambiado de manera muy notable, y la caída de valor en el mercado de los inmuebles es evidente y constante, y no parece que haya tocado fondo, por lo que la posible diferencia que pueda existir entre valores catastrales y valores reales de los inmuebles es en la actualidad una cuestión que carece de la trascendencia práctica que en otra época tuvo, por lo que no estimo necesario que en una hipotética reforma de las Haciendas locales, dictada con urgencia para paliar los vigentes problemas económicos, fuese ésta una cuestión que fuese merecedora de un trato prioritario en estos momentos.

Por ello, en suma, considero -con criterio también mantenido por otro sector doctrinal- que puede seguirse manteniendo la valoración de los inmuebles conforme a su valor catastral, que es, además de ser un valor sustraído a las circunstancias coyunturales y puntuales del mercado, el más sencillo de utilizar desde el punto de vista de la gestión para los Ayuntamientos, lo cual es una de las virtudes que debe tener cualquier impuesto, y si se trata de los locales, más aún, por las posibilidades reales de gestión de estos Entes.

Clemente Checa González

Catedrático de Derecho financiero y tributario